本件は、破産処分案件で、過去何度か取引をさせていただいたことがある弁護士さん（弁護士A氏）から連絡があり、その弁護士A氏のお父様である弁護士さん（弁護士B氏）のご紹介を受け、弁護士B氏が手掛けている相続紛争に基づく、共有不動産の処分というものでした。
被相続人は、その支配する法人が所有する不動産を含めて、４物件を所有していました。
私が弁護士B氏から依頼を受けた時点では、相続による紛争は解決しており、各物件を1円でも高く売却したいという弁護士B氏からの意向の下、入札を実施しました。
相続人である共有者は６名で、１名が５名の共有者と紛争していたのですが、当然その１名にも弁護士さん（弁護士C氏）が付いていました。
結果としては、弁護士B氏及び、相続人が満足する条件の購入希望者を探すことができ、無事に決済することができました。
共有者が多かったことや、相手方にも弁護士が介在していたため、内容説明や折衝にも時間を要したこと。また、相続人にとっては極めて有利な内容の条件で契約したのですが、それを勝ち取るために買主と相当な交渉を行い、解決へと至ることができました。

相続発生しコンサルした事例で、最終的には税理士に依頼して新設された譲渡所得の特別控除の特例を利用して所得税が課税されなかったという事例をご紹介します。
Aさんに相続が発生し相続人は兄弟姉妹でした。相続人は、兄弟姉妹3名と代襲相続人3名の計6名です。遺産は、預貯金と不動産です。
行政書士でもある私は遺産整理業務も行いましたが、不動産処分のお手伝いもさせていただきました。
被相続人名義、厳密には被相続人の亡父名義の古家があり当該古家を解体収去後引き渡すというスキームでした。
古家については、実質上被相続人名義だったので、被相続人名義を経由し相続人の共有になる体裁の相続人全員による遺産分割協議書を作成。
大変だったのは、一つ、角地だったのですが、前面道路が全て私道だったので、公道に至るまで原則、私道所有者から通行及び掘削承諾を取得しなければならなかったことです。この問題もクリアして更地にて買主に引き渡すことができました。
共有者については調べた結果、新設の3000万円控除が利用できると考えて必要書類を取得し、税理士に依頼し所得税無税にて処理ができ、お客様には大変喜んで頂きました。

頻繁に仲介をさせていただいているお客様に、知り合いの方が保有している賃貸併用住宅をお勧めし、その方が退去した後に、その退去部分をシェアハウスで運用した成功事例です。
建物は３階建てで、２階及び３階部分については、すでに賃貸中でした。1階部分を活用しないことには、利回りの観点から金融機関から融資を引き出すのが困難でしたので、所有者退去後の1階部分をシェアハウスで運用してはどうかというご提案を行い、シェアハウス運営兼リフォーム会社に話をしてプランニングしました。
結果、全体で見栄えする投資になると判断できたため、シェアハウス運営会社のプランなどに基づき、投資シミュレーションを作成して、お客様と金融機関に提示しました。
13室のシェアハウスもリフォーム後、2か月程度で満室になり問題なく稼働しています。

底地（土地賃借権負担付土地）と借地権（付建物）の等価交換についての事例です。
借地人側には、合意更新のための更新料の支払いと結構大きな建物解体・収去費用という支出があり、取得資産の売却をもってそれらの費用に充当するというスキームであったため、停止条件付の交換契約でした。
地主さん側も、1筆に3通りの利用用途があったため、確定測量及び分筆登記を実施しました。
解決しなくてはいけない点が多々ありましたが、無事に交換が成立して、地主さんも満足いただくことができました。
取得土地については時間貸し駐車場として運営することになりました。国道から入り込んだ土地という厳しい状況ではありましたが、希望通りの賃料で借り上げしてもらうことができました。
そして、この土地を交換した大きな意義がもう一つありました。実は、その土地の奥もその地主さん所有の貸地だったのですが、路地状敷地であり建物が違法となっていました。東京都安全条例上、路地状敷地には間口が10ｍ以上なければ共同住宅が建ちません。でも確認時は長屋で、実際には共同住宅が建っていたのです。
平成18年の税制改正で物納制度が大きく変わり、「物納劣後財産」というものが創設されました。
実は違法建築物が建っている土地は物納劣後財産に該当します。（相続税法施行令19二）もちろん劣後ですから、物納できないわけではありませんが、前面にある土地を交換することによって、10ｍ以上の幅を確保しておきたかったわけです。
現時点で、納税財源に決めているわけではありませんが、物納制度が厳格になったので、できる限り優良化していく必要が考え実施した事例です。

将来的な争族を回避すべく、一部の推定相続人に遺留分放棄してもらった上で、公正証書遺言を作成したという内容になります。 本件では、遺言の効果を改めて感じることができた案件でした。
公正証書遺言など手続き完了後、中心となる相続人から連絡があり、遺留分放棄した相続人が交通事故で亡くなったということでした。まだ若い方だったので非常に驚きましたが、生前に遺留分放棄されていたことがご依頼いただいた内容を無事解決へと導いてくれました。
遺留分放棄の効果は、遺留分放棄した相続人の相続人に及び、つまり、その相続人は遺留分減殺請求ができないということになります。 おそらく、その時点で遺留分放棄してもらっていなかったら、その後の遺留分放棄は不可能だったでしょう。
そしてその後、遺言者に相続が発生しました。これも生前の元気な姿を知っているだけに大変驚きましたが、やはり遺言があってよかったわけです。
当時の手続きには、時間がかかりましたが、結果的には有効だったということです。

ある地主さんからご依頼をいただき納税対策を行いました。およそ2億円の納税額のお客様で、この方の場合は流動資産もさることながら、物納に充てる財産にも苦労しました。
ほとんどの不動産が建付地。1つだけ倉庫のような建物が建っている利用していない不動産があり、それはまず物納の候補となりました。
他に、ゴルフ練習場、大きな自宅、スーパーに貸している不動産、それから賃貸マンションでした。
当初スーパーに貸している土地・建物のうち土地部分（転得財産を除き、被相続人名義の不動産しか物納できない。）を物納申請しようと画策していましたが、規模が大きすぎて明らかに超過物納になってしまうことと権利関係が複雑なこと、送電線が上空にあり地上権が設定されている筆があったこと等により方針を変えました。自用底地の物納です。収納後は国が地主になりその法人が地代を支払い将来的に買い戻すというスキームでした。
最終的に、自宅の底地部分を物納申請し、やはり収納後は同じく国が地主になり相続人が地代を支払うというスキームでした。
自用底地の場合基本的に公売にならず、買い戻すときの時価で、買戻しができるのです。しかしこれも少し問題がありました。
一部法人が無償返還の届出を出して個人から土地を借りており、しかもその建物部分のきり方（接道させるのに）が難しく、越境したり、それから転貸借になってしまったりと非常に複雑な内容でした。
平成１８年度税制改正で物納制度が変わりましたが、今はまだデフレの時代ですので物納対策も納税財源確保対策としては極めて重要な選択肢の1つです。
以前も物納は大変でしたが、今はもっと大変だと思われます。
不動産コンサルは税制や法制がすぐに変わるので、さらに勉強し多くのお客様のお力になれればと考えております。

本件はまず、万一の場合にどれくらいの相続税がかかるのかなど、まったく把握されていない状況からのスタートとなりました。また、推定被相続人に重度の障害があり、将来的に認知症の可能性もあるケースでした。まずこのケースでは、現状分析が必要です。
一体どのくらいの財産評価になり、相続税がどのくらいかかるのか？納税財源はあるのか？過不足はあるのか？
またどのような問題点が挙げられるのかなどを客観的に整理して分析、検討するものです。
分析を行った結果、最高税率となり当然現金一括納付はできず、不動産を売却又は物納しなければ納税に苦慮するという状況でした。
とは言え、近々の問題として財産管理及び処分、認知症対策が必須という状況もあり、民事信託のご提案をしました。
民法の特別法という位置づけの信託法だから可能なスキーム組成も可能ですが、一方では、信託財産としてしまうことにより、不都合も生じます。
不動産については、信託において、推定被相続人である委託者（兼当初受益者）から受託者（推定相続人など）に信託を目的として所有権移転登記が行われ、受託者名義に変更します。 そうなると、推定相続人の所有する不動産は、信託受益権という財産に変わってしまいます。
この信託受益権については物納できないということになるため、納税財源とすることが困難になってしまい、納税に充当可能性のある財産は信託できないということになります。
このあたりが信託の弱点であり、万能ではない点です。
そういうことも含めて、依頼人と話し合いを重ね、納税に充当する財産、信託財産とする財産など色分けをする作業が必要です。

昨今では、日本人でも仕事の関係などで外国に居住する人が増えています。
私の経験した事例では、相続人5名中、3名が外国に居住しているという状況で、預貯金及び投資信託の凍結解除でした。
そもそも戸籍のある国は限られており、日本、台湾、韓国だけのようです。また、印鑑という制度もありませんので、外国居住者については手続きが非常に面倒になります。
金融機関によって、必要書類は異なるかもしれませんが、国交のある国では、日本大使館又は領事館発行の印鑑証明書の代わりにサイン証明書、そして、在留証明書が必要です。
今回のケースでは相続人の1人につき証明書が取得できなかったため、公証人制度を利用し、ノータリーパブリックという証明書類で対応するということになり、無事にすべてのの凍結を解除することができました。

弁護士のお手伝いとしての不動産処分案件を多く手掛けております。 最近では、相続財産管理人である弁護士から依頼を受けるケースが非常に多いです。相続財産管理人とは、被相続人に相続人がいない場合（相続人不存在）、相続人全員が相続放棄した場合に、家庭裁判所から選任され、被相続人名義の不動産があれば換価処分する権限を付与されます。
どんな不動産取引でもそうですが

①取引の確実性
②取引のスピード
③取引の優位性

上記3点が求められます。
①は確実に決済ができる買主を探索しなければならないということです。したがって、買主都合の融資利用特約や直接移転登記等は原則許されないことになります。
②はスケジュールを構築して、売主である弁護士の意向に合致した取引をしなければならず、スピード感が大事になります。
③は価格面はもちろんですが、公簿売買、現状有姿売買、債務不履行責任及び瑕疵担保責任免責という契約条件を売主優位にしなければいけません。

このようなことを念頭に入れて、取引に臨む必要があります。